換屋退稅懶人包

換屋退稅，
其實是兩筆稅

房地合一稅重購退稅、土地增值稅重購退稅，條件不完全一樣，搞混了可能白高興一場。

1複習一下：之前那支影片講的重點

這些規則講的其實是「房地合一稅」的重購退稅。但很多人不知道，換屋牽涉到的稅不只房地合一稅一種——如果賣的是連土地一起賣，土地的部分還有另一筆「土地增值稅」，也有自己獨立的重購退稅規定。

比較項目	房地合一稅重購退稅	土地增值稅重購退稅
買賣間隔	2年內（含先買後賣），從過戶日起算	2年內（含先買後賣），從移轉登記日起算
所有權人要求	本人或配偶皆可，只要其中一人在新舊屋設籍並實際居住	出售與重購的土地，所有權人須為同一人，規定較嚴格
退稅金額算法	小屋換大屋（買比賣貴）全額退；大屋換小屋按比例退	新地地價超過原地價扣除土地增值稅後餘額的部分才退，同樣有比例概念
面積限制	沒有特別的坪數上限規定	都市土地未超過3公畝（約90.75坪）、非都市土地未超過7公畝（約211.75坪）
申請次數	符合條件即可申請，沒有一生一次限制	符合條件即可申請，同樣沒有一生一次限制
5年列管地雷	5年內出租、營業用、移轉，追繳已退稅款	5年內出租、營業用、移轉或喪失自用要件，追繳已退稅款

法源依據：土地稅法第35條（土地增值稅重購退稅）。

房地合一稅退的是「所得稅」，土地增值稅退的是「土地漲價的財產稅」，是兩個不同的稅目，要分開申請、分開審核，符合條件可以兩筆都退，但不會自動互相帶入。

房地合一稅比較寬鬆，本人或配偶登記都算；但土地增值稅要求出售跟重購的土地所有權人是「同一人」，如果登記的人不一樣，土地增值稅這筆退稅就可能不符資格。

兩筆退稅都有5年列管期，這段期間新房子只要出租、改營業用，或是過戶給小孩，已經退回去的稅都會被追討，這也是前一支影片重點提醒的地方。

不管先買後賣還是先賣後買，都要確認過戶登記日的間隔沒有超過2年。

只要出售前一年內有出租或營業使用的紀錄，重購退稅資格就可能被排除。

如果新舊房產的登記人不同，記得先確認土地增值稅這筆是否還符合重購退稅資格。

如果已經預期未來5年內可能有這些安排，申請重購退稅前要先評估划不划算。

留言或私訊柚子，把你的買賣時間、土地與房屋登記人告訴我，免費幫你確認房地合一稅跟土地增值稅這兩筆重購退稅，你符合哪些資格。