房產稅務
賣房前才把戶籍遷進去，就能省下 400 萬的稅？我看過太多人這樣做，然後被追稅。
房地合一稅的自用住宅優惠，大家都記得「400 萬免稅額」，後面那一整串條件幾乎沒有人記得。
很多人以為：房子有我的戶籍，就符合自用住宅優惠，賣之前把戶籍遷進去就能用 400 萬免稅額。
但實際上：戶籍 ≠ 自住事實。優惠要求「辦竣戶籍登記」加上「持有並實際居住連續滿 6 年」，且交易前 6 年內不得出租、供營業或執業使用。很多人設了籍，但房子是空的、租給別人、或做營業用，根本不符合要件。
所得稅法第 4 條之 5（房地合一 2.0），完整條件是：
個人或其配偶、未成年子女，要辦好戶籍登記。
不是「設籍」，是「居住」。這兩個字差很多——戶籍只是形式，實際住在裡面才是重點。
房子空著、租給別人收租金、或拿去做生意，都會讓這 6 年的資格中斷。
課稅所得 400 萬元以內免稅，超過部分稅率 10%；本人與配偶、未成年子女於交易前 6 年內未曾適用過本優惠，等於 6 年只能用一次。稅法會修，發文或申報前請再對一次財政部、國稅局現行規定。
國稅局不是看戶口名簿就算數，常見的查核方式有：
長期偏低的用水用電量，是房子沒人住最直接的證據。
如果房子有出租紀錄、卻沒申報過自住，很容易被交叉比對出來。
房屋稅的自住／非自住登記狀態，也是國稅局比對的重要依據之一。
真正的問題，從來不是「我有沒有戶籍」，是「這 6 年，我拿不拿得出住在那裡的證據」。
賣房前才想到要遷戶籍，通常已經太晚了。因為 6 年這個數字，是從你實際住進去那天開始算的，不是從你想賣的那天開始算的。
屋主最容易踩的坑，就是把「設籍時間」誤當成「持有並居住時間」的起點，等到要賣的時候才發現年限根本沒算到。
A：不算。自用住宅優惠要求「辦竣戶籍登記」加上「持有並實際居住連續滿6年」，兩個條件都要符合，只有戶籍沒有居住事實不算數。
A：常見查核方式包括水電使用度數是否符合正常居住量、有無申報租賃所得、房屋稅稅籍是否登記為非自住等，多方交叉比對。
A：通常來不及。因為優惠要求「持有並居住連續滿6年」，這6年是從實際入住那天開始算，不是從你想賣的時候才能補算。
實際住了幾年？留言告訴柚子這兩個數字，幫你看看符不符合自用住宅優惠。
中壢房產顧問柚子